Perte de profits ou de valeur marchande ? Un aperçu des dommages causés par les transactions immobilières ratées.

L’Alberta et l’Ontario, deux des principales juridictions canadiennes en matière d’immobilier commercial, ont toutes deux signalé un fort alignement dans la limitation du recouvrement des pertes économiques et commerciales considérables découlant de ruptures de contrat dans le cadre de transactions immobilières échouées.

L'arrêt Rosseau de 2023 de la Cour d'appel de l'Ontario et la récente décision de la Cour d'appel de l'Alberta dans l'affaire Remington soulignent l'engagement des tribunaux envers la prévisibilité et l'uniformité dans l'octroi de dommages-intérêts compensatoires, établissant un seuil élevé pour s'écarter des évaluations des dommages fondées sur le marché (ou « mesure normale des dommages-intérêts ») afin de prendre en compte des pertes économiques plus importantes liées aux utilisations prévues et/ou futures du bien par l'acheteur.

La « mesure normale des dommages-intérêts » dans une affaire de rupture de contrat immobilier commercial correspond à la différence entre le prix contractuel et la valeur marchande du bien à la date de la rupture ou de la clôture.

Pertes d'opportunités commerciales

Les tribunaux ont jugé que cette méthode offre une méthode prévisible, objective et commercialement sûre pour évaluer les dommages, en supposant que la valeur marchande reflète la valeur totale du bien, y compris les utilisations actuelles et potentielles (comme le potentiel de développement connu du marché).

Dans la réalité, cependant, les promoteurs immobiliers prennent souvent des décisions, obtiennent des financements, attirent des investisseurs et engagent des dépenses en fonction des utilisations futures ou prévues d'un bien. Du point de vue d'un promoteur déçu, les pertes peuvent inclure un manque à gagner, une perte d'opportunités commerciales, des coûts supplémentaires engagés pour atténuer une violation et des dépenses inutiles.

En première instance, dans les affaires Rosseau et Remington, les juges de première instance ont accordé des dommages-intérêts en fonction des bénéfices anticipés et/ou de la valeur liée aux utilisations futures prévues (ou, dans le cas de Remington, probables) du bien par les promoteurs déçus. Dans l'affaire Rosseau, le juge de première instance a accordé 11 millions de dollars au promoteur demandeur.

« Projets utopiques »

Dans l'affaire Remington, le juge de première instance a accordé plus de 165 millions de dollars pour perte de profits de développement, plus plus de 45 millions de dollars d'intérêts, sur la base d'une preuve d'expert concernant un projet hypothétique de développement multi-bâtiments appelé Rail Town.

Remington n'avait aucun plan de développement précis lors de la conclusion du contrat de 2002. Son président n'a décrit que des idées vagues ou des concepts utopiques. Malgré cela, le juge de première instance a estimé qu'il était prévisible que Remington développerait les terrains de la manière la plus rentable possible dans les conditions du marché et a accordé des dommages-intérêts en conséquence.

Dans l'affaire Rosseau, la Cour d'appel de l'Ontario a infirmé l'évaluation des dommages-intérêts par le juge de première instance fondée sur les profits de développement anticipés et a ordonné que les dommages-intérêts soient évalués en fonction de la différence entre le prix contractuel et la juste valeur marchande au moment de la violation.

Dans l'affaire Remington, la Cour d'appel de l'Alberta a ordonné une nouvelle responsabilité de première instance. Elle a toutefois fourni des indications détaillées sur la manière dont les dommages-intérêts devraient être évalués, adoptant et approuvant les principes énoncés dans l'affaire Rosseau.

Mesure normale des dommages-intérêts

La Cour d'appel de l'Alberta a souligné que, pour les transactions immobilières échouées, la mesure normale des dommages-intérêts correspond à la différence entre le prix contractuel et la valeur marchande à la date de la rupture, reflétant la valeur du terrain, y compris son potentiel de développement connu sur le marché. Pour déroger à cette mesure, il faut prouver que la valeur marchande ne compense pas adéquatement le type de perte subie, par exemple lorsque la propriété a une valeur particulière et unique non reflétée dans les évaluations du marché.

Conformité avec l'arrêt Rosseau

Elle a cité l'arrêt Rosseau pour conclure que les profits perdus sur des projets de développement hypothétiques ne sont normalement pas recouvrables, à moins que la partie innocente ne puisse démontrer que la mesure normale fondée sur le marché est inadéquate. Comme dans l'arrêt Rosseau, la Cour d'appel de l'Alberta a réitéré que la valeur marchande reflète généralement les utilisations actuelles et potentielles d'une propriété, y compris les possibilités de développement.

Caractère éloigné des dommages

La Cour a examiné les principes de l'arrêt Hadley c. Baxendale, soulignant que les dommages-intérêts recouvrables doivent survenir naturellement ou être raisonnablement prévisibles, comme l'avaient envisagé les deux parties lors de la conclusion du contrat. Les juges sont revenus aux fondements des deux branches de l'arrêt Hadley :

1. Premier volet : Pertes survenant naturellement dans le cours normal des affaires.
2. Second volet : Pertes découlant de circonstances particulières connues des deux parties lors de la conclusion du contrat.

Le juge de première instance avait conclu que les pertes de bénéfices de développement relevaient du premier volet de l'arrêt Hadley, bien que Remington n'ait communiqué aucun plan précis au vendeur, CP Rail. La Cour d'appel a exprimé son désaccord, soulignant que la connaissance générale des intentions de développement futur ne suffit pas à justifier l'octroi de bénéfices spéculatifs. Elle a conclu que le juge de première instance avait commis une erreur en considérant les pertes de bénéfices hypothétiques générales comme découlant « naturellement » du premier volet de l'arrêt Hadley.

Elle a conclu que le juge de première instance n'avait pas utilisé la mesure normale des dommages comme présomption et n'avait pas analysé si cette présomption avait été réfutée.

D'un point de vue politique, la cour d'appel a souscrit aux arguments des appelants selon lesquels l'octroi de dommages-intérêts extraordinaires fondés sur des profits futurs spéculatifs risque d'imposer un fardeau injuste aux parties en défaut et compromet la sécurité commerciale. Le juge de première instance avait fait du vendeur appelant le garant involontaire de 165 millions de dollars de profits spéculatifs sur une transaction foncière de 7,7 millions de dollars.

Réfutation de la « valeur particulière »

Remington avait soutenu que la mesure normale était inadéquate, car elle possédait des terrains adjacents, ce qui permettait des synergies de développement uniques. La cour d'appel de l'Alberta a pris note de la note de bas de page de Rosseau suggérant que de telles situations pourraient réfuter la mesure normale des dommages-intérêts et permettre des pertes économiques plus importantes. Cependant, la Cour n'a trouvé aucune analyse en première instance visant à déterminer si les évaluations du marché prenaient déjà en compte ce potentiel. Une évaluation de 2006 a évalué les terrains en combinaison avec les propriétés adjacentes de Remington, indiquant que la valeur marchande pourrait avoir reflété ces synergies.

À retenir

Les deux cours d'appel ont réaffirmé que les dommages-intérêts compensatoires pour rupture de contrat immobilier sont présumés calculés sur la différence entre la valeur marchande et le prix contractuel. Les pertes de profits résultant de projets immobiliers hypothétiques ne sont pas récupérables, sauf preuve manifeste d'un plan de développement précis et concret envisagé par les deux parties au moment de la conclusion du contrat, et uniquement lorsque la valeur marchande ne reflète pas déjà cette valeur particulière. Cette approche renforce la sécurité commerciale en évitant les indemnisations spéculatives et disproportionnées.

Mara Mallory est avocate chez Lawson Creamer. Elle pratique notamment en litige civil et en droit administratif. Vous pouvez la contacter à l'adresse mmallory@lawsoncreamer.com.