En cas d'échec d'une transaction immobilière, qui conserve l'acompte ?

En tant qu'avocat spécialisé en droit immobilier, une question revient sans cesse : qu'arrive-t-il au dépôt si la vente n'est pas conclue ?

La Cour d'appel du Nouveau-Brunswick a récemment répondu à cette question dans l'affaire Lockhart c. Glidden, 2026 CAB 66 – et les faits constituent un avertissement pour quiconque achète ou vend une propriété.

En 2023, David et Cathy Lockhart ont mis leur maison située à Irishtown, au nord de Moncton, en vente. Curtis et Tracy Glidden ont fait une offre de 800 000 $ et un dépôt de 25 000 $. Les Lockhart ont surenchéri à 875 000 $ avec un dépôt de 50 000 $. Les Glidden ont accepté, et la vente devait être conclue en août.

Or, l'après-midi même de la date de clôture de la vente, les Glidden ont fait volte-face. Ils ont soulevé des objections concernant deux accusations grevant le titre de propriété et ont exigé qu'elles soient levées le jour même. Les Lockhart ont demandé une courte prolongation.

Les Glidden ont refusé, et la vente a capoté sur-le-champ.

Les Lockhart ont remis la maison en vente, l'ont vendue à un prix inférieur et ont perdu près de 18 300 $.

Lorsqu'ils ont voulu récupérer l'acompte déposé auprès d'un tiers, les Glidden se sont opposés à sa restitution.

Au procès, le juge a estimé que les Glidden s'étaient retirés de la vente à tort, mais a statué que les Lockhart ne pouvaient conserver que la somme nécessaire sur les 50 000 $ pour couvrir leurs pertes avérées. Le solde de 31 700 $ a été retourné aux Glidden.

Décision de la Cour d'appel

Près de trois ans après cet échec de vente, la Cour d'appel a statué différemment. Elle a jugé qu'un « véritable acompte » – destiné à garantir l'exécution d'un contrat et non simplement à verser un acompte sur le prix – est perdu dès lors que l'acheteur se rétracte à tort, même si le vendeur peut invoquer une perte équivalente.

Même si les Lockhart avaient revendu la maison à un prix plus élevé que son prix initial, ils auraient gardé tout leur dépôt. Ce dépôt ne constitue pas une indemnisation pour une perte. Il vise à garantir l'exécution du contrat par l'acheteur et est perdu en cas de manquement à ses obligations.

Une seule limite existe : les tribunaux n'autorisent pas le cumul des indemnisations.

Si un vendeur réclame des dommages-intérêts supérieurs au montant du dépôt, la somme déjà conservée est déduite de ces dommages et intérêts. Il ne peut donc pas recevoir la totalité du montant.

Dans le cas présent, les pertes réelles des Lockhart étant inférieures au montant du dépôt, ils n'avaient aucun autre élément à réclamer ni aucun remboursement à effectuer.

Le tribunal leur a accordé la totalité du dépôt de 50 000 $, plus les intérêts courus et 3 000 $ de frais.

Conséquences pour les acheteurs et les vendeurs

Pour les vendeurs, cette décision est rassurante : une clause de dépôt bien rédigée est vraiment efficace. Si un acheteur résilie indûment le contrat, les vendeurs n'ont pas à prouver que leurs pertes correspondent exactement au montant de l'acompte pour le conserver.

Pour les acheteurs, c'est un avertissement. Se retirer d'une transaction – même pour ce qui semble être une objection légitime lors de la signature – peut entraîner la perte pure et simple de l'acompte. Si les pertes du vendeur sont plus importantes, il peut aussi réclamer la différence, mais l'acompte sera alors déduit de cette créance et non ajouté au montant total.

Pour les deux parties, la leçon à retenir est que la formulation du contrat de vente est plus importante qu'on ne le pense.

Le raisonnement du tribunal s'est basé en partie sur la formulation précise utilisée : la perte de l'acompte était-elle due « à titre de dommages-intérêts forfaitaires » ou « en raison de dommages », et le contrat devenait-il « nul et non avenu » dans certaines circonstances ?

Ce ne sont pas des clauses à prendre à la légère.

Elles déterminent ce qui se passe en cas d'échec de la transaction, et il est essentiel d'en discuter avec votre avocat avant de signer un contrat, et non après l'échec de la vente.

Veronica L. Ford est associée chez Lawson Creamer. Vous pouvez la contacter à vford@lawsoncreamer.com.